闽侯楼市失掉希望了吗?成人零基础学英语从哪里学起

作者: 小王 2023-12-07 03:31:47
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福州楼市进入总结阶段。今年楼市主题,就是比惨。是兄弟(中介)就砍我一刀,含泪出二手房,1年不到房价打折。在这样的情绪引领下,闽侯楼市作为远郊板块,也不可避免。房价骤降,不少人在探讨闽侯楼市的希望。今天来说说这个话题。2023年,很多人喜欢说一个概念,楼市分化。之前我觉得所谓分化,就是说有的区有潜力,有的区没发展。但不久前,看一篇投资分析。有人问投资者,腾讯是不是一家好公司?站在社会责任、科技创新等角度,有着很多的解释。但是站在投资者的角度,腾讯是不是一家好公司,取决于你在什么价格拿了该公司的股票。是十多年前的,100港元左右?还是互联网高峰期间的500港元以上?还是目前的300港元?这个思考的框架,过去房产分析完全用不上。因为我们买的房子,基本都涨了。无非是谁比谁涨多了。但目前楼市变化,入手的价格成为了最关键的因素。2023年,闽侯楼市的主要关注点,已经从板块利好和土拍热度,转化到了价格和销售政策上。01闽侯楼市的安全性2023年的闽侯楼市,是一部不断算账的历史。2022年闽侯发放1.4亿元购房办证奖励,撬动31.1亿元销售额。原定去年年底结束的优惠政策,延续到今年3月。所以今年Q1闽侯楼市,特别是2月,闽侯自带一波行情(下图)。之后,诸多项目果断改变。单价7777的中铁江湾悦城二期,8488的金地自在城,以及后续的闽越水镇等新房低价入市。一面是房价限制被打破,一面是二手房限售也被打破。11月7日起,闽侯的安商房和安置房5年内上市交易限制规定取消,补交差价款或土地出让金即可上市交易。一周后,高新区商品住房(含二手住房)拿证后就能上市交易。至此,大闽侯范围内,楼市所有紧箍咒都已被去掉。这个政策的出台前后,必定经过慎重的考虑。但敢出这个政策,就说明市场并不担心所谓的天量房源入市冲击市场。因为闽侯房价的底,已经铸得很牢了。此外,闽侯还控制了土地供应。2022年7月到2023年7月,闽侯楼市12个月零开盘。今年下半年,仅有福建四建旗下的蓝泽建设加注闽侯。6月15日以底价2.73亿成功竞得甘蔗化龙、三英村旧改地块。这幅地块相比去年,起拍价下降了40%。与恒荣合作,开盘价在1.28万/㎡的恒荣蓝泽悦滨江也成为闽侯久违的入市新盘。恒荣蓝泽悦滨江今年3月,克而瑞数据显示,闽侯普通住宅去化周期去化周期下降至13.1个月,去化周期已在合理区间。减少了土地供给、新盘入市,同时旧有项目降价去库存,闽侯楼市未来整体安全性已经相当高。这种高,体现在两个层面。第一,是租售比合适。过去几年,福州房子都涨了。与暴涨的房价相比,租售比这个参数不值一提。但如今租售比是房价稳定器。降价后的中铁江湾悦城二期、金地自在城,价格区间都在7000-8000左右,现房,且入住率不错。金地自在城实景图自住多,租售比在4%左右合适,那么砸盘的投资客就少,房价就会呈现安全态势。第二,闽侯是一个地缘客和新购房者并重的市场。福州楼市比较泾渭分明。比如老福州,往往喜欢鼓台。金山楼市,很多都是2008年前后来买房的新福州人。这也导致了一个情况,就是在楼市普涨周期,在鼓台买房的收益率不如金山。我的一个朋友,2009年前后,8000左右买的鼓楼某项目。当时另外一个朋友,5000-6000左右买的金山。如今这两个项目均价都在3万出头。闽侯楼市,则呈现了两者并重的情况。有拆迁的地缘客,也有类似大学城老师等新入住的人。2023年,随着投资客的陆续撤场,楼市的稳定更依靠真实的自住需求。上周,闽侯(非高新区)进行的第二次土拍中,县属国企首邑城市建设底价4500万元竞得2023-2号鸿尾乡商住用地,楼面价1908元/㎡,全部建设安置房。第三,闽侯包括高新区楼市在内,价格整体回撤明显。这就给购房者提供了很高的安全阀。不久以前,我去了河南一次。许家印老家周口县城的新房均价也在7000元/㎡。闽侯楼市至少有地铁,有高校,总不会比周口县城还差吧?如今闽侯楼市整体安全性很高。有没有希望,主要是看你是在多少价位入手的。闽侯还是闽侯,就像腾讯还是腾讯。但你手上的筹码是低成本的闽侯拆迁房,还是高峰期间2万左右入手的?还是今年以8000左右的成本抄的底?不同价位入手者,会对闽侯有着不同的期待,闽侯板块好不好,结论也不同。02成交量的复苏2023,大家有一个明显的感觉。就是福州楼市走量靠豪宅,刚需盘基本走不动。今年上半年,上海西和晋安湖,多个项目持续霸热销榜单,抢掉无数关注。但随着闽侯楼市果断筑底,带来了成交量复苏。10月,福州五区商品住宅认购627套,闽侯认购412套。11月,新房成交数据上,闽侯楼市与福州五区已经呈现五五开的趋势。11月20-26日为例,福州五区+闽侯,楼盘备案成交TOP10,闽侯已经占据5席。中铁江湾悦城二期实景从单盘套数而言,五区的豪宅国贸天琴樾、改善新盘和颂锦原当认不认位居前列,成交数据周均20多套。闽侯多个项目,也跑出了周均销售20多套的数据。这是因为中铁江湾悦城、金地自在城等项目价格合适,吸引很多人。诸多限售条件去除后,再搭配低门槛首付,甚至不少中介从业人员自己也入了一套。另外一方面,大闽侯区域内,也并不是全面价格战,也保持一些定位高端的产品。福耀老板曹德旺的别墅,就在乌龙江边的大洋鹭洲。今年6月,蓝泽建设拿下了闽侯甘蔗街道化龙、三英村旧改地块。闽侯首个第四代住宅,很可能出现。上街高尔夫庄园的别墅产品,目前在售,均价2.4万/㎡。龙旺康桥丹堤,250㎡,总价750万的项目也即将上线。旗山湖边,建发、国贸、保利,福州的三大房企同时聚首,悦湖项目即将开盘。价格估计在2万元/㎡左右。相关部门减少了土地供应,楼市持续了1年多的零开盘,房价进行艰难触底,当下大闽侯楼市,房、钱、人,三者完成匹配后,销售数据逐步上升,背后是痛苦的转型。过去的楼市,房价由地价联动。普涨预期下,只要控供给,多出地王,板块前景一片大好,房价水涨船高。而在限购二线城市几乎全面放开,土拍限价上限取消的前提下,原先所谓的一二手倒挂,稀缺提升价格等策略已经全部失效。如今的楼市,房价由购房者说了算。这几天,厦门一些文章在分析厦门岛外的部分项目房价下跌30%。2021年的南京、苏州早已经经历。全国范围内,远郊板块必须经历一次痛苦转型。这轮下跌中,谁先果断跌倒位,谁先调整好房价格局,谁能先触底复苏,谁就有机会占据主动。与其苟延残喘,死控房价,不如一步到位,板块才有机会获得新生。建平路至旗山大道互通改造很多人喜欢说,如今买房就像买车。和土拍价格决定房价类似,碳酸锂价格也是新能源车辆利润的主要参数。近期碳酸锂价格从10万涨到60万,60万又暴跌到20万,20万涨到30万,30万又跌到13万,谁都看不懂。这个背后是供需的调整,是抢人的惨烈,是消费品的残酷。普涨时代过去后,房价的波动会非常剧烈,早日以价换量完成筑底,早日上岸。03闽侯楼市后续的三个趋势最后预判闽侯楼市后续的几个趋势。第一,价格筑底,销量提升,进一步降价的可能不高。目前已是12月。不少买房人最担心个别项目因回款压力,在年底一波打折促销,冲一冲量。大闽侯板块除了11月期间,最后以1.8万/㎡的价格,杀入降价战的融侨观湖之外,其他项目的折扣基本都已经提前释放,而且价格也基本保持了稳定。闽侯部分新盘自带地铁,且与贵安等板块的均价类似,随着多个项目单周去化的成绩都在两位数以上,可以说新房均价已经完成筑底。福州大学城土拍的节制,明年闽侯楼市新盘入市不多。在经历了购房补贴-打折降价-销售提升的曲线后,闽侯楼市暂时已经上岸。而且福州五区短期内也没有什么板块敢于向闽侯发动价格战。第二,想买闽侯的别墅产品,可以等等新政策。当下的闽侯楼市,有个特点,就是诸多别墅产品重出江湖。龙旺康桥丹堤、高尔夫庄园、樾榕湾,预估起步价在500万左右。这些项目能否看?个人建议可以等等新政策。樾榕湾不少别墅产品,是早期修建的。处于远郊容积率1.0的限制下。在容积率和利润率之间,做了妥协。今年10月前后,相关部门新政,远郊地区可以规划容积率低于1.0容积率宅地。容积率低于1.0的住宅用地,可做别墅,低于0.5,可做独栋。福州最合适吃这个政策螃蟹的区域,一是仓山,一个是闽侯。不过政策定位是远郊,仓山的包袱比较大。所以未来闽侯很有可能在得到新政策后,使得新产品入市,新富人区产生。第三,当下闽侯想出二手房的业主,要做最坏的准备,不行就出租。这些业主就好像在500左右价位拿了腾讯的股票。鹅厂是一家好公司,但你指望股票要回到当年价位解套,只能说要赌运气。当下闽侯新房均价在8000左右,高新区在1.3-1.5万左右。高新区的观湖很可能形成大闽侯区域住宅的天花板,2万/㎡。金地自在城实景图自己家二手房要挂多少?不行就拿来出租吧。此外,不少人担心,闽侯之前放松安商房5年才能办证的限制,会引发大量的产品冲击市场,但目前来看,倒也不用担心。因为闽侯楼市从土拍到新房价格,筑底非常彻底。安置房业主花钱办证,如果头脑里还是前几年的价格参数,肯定难以出手。把单价降价到6000-7000?出手的人也得考虑一番。高新区马排安置房二期很长时间以来,福州要买新房的刚需很不容易。120万左右的预算,被终结全福州东西南北被带着来回看。闽侯楼市这波筑底,锁定了很多刚需人群。地铁+高校+人口,8000左右的新房均价,70多万就可上车。未来,因为政策的放松,闽侯依靠自然资源和土地储备,叠加政策放松,又具备做出新产品的可能。东南科学城科创中心新一轮房改新政,已经不是普涨逻辑,而是强调刚需有保障,改善有供应。这和今年闽侯土拍的趋势很类似。土拍两次,一幅做第四代住宅,一幅纯安置房地块。经历痛苦的触底调整,去杠杆轻装上阵,闽侯楼市的发展路径已经非常明晰。