闽侯楼市失掉希望了吗？成人零基础学英语从哪里学起

福州楼市进入总结阶段。今年楼市主题，就是比惨。是兄弟（中介）就砍我一刀，含泪出二手房，1年不到房价打折。在这样的情绪引领下，闽侯楼市作为远郊板块，也不可避免。房价骤降，不少人在探讨闽侯楼市的希望。今天来说说这个话题。2023年，很多人喜欢说一个概念，楼市分化。之前我觉得所谓分化，就是说有的区有潜力，有的区没发展。但不久前，看一篇投资分析。有人问投资者，腾讯是不是一家好公司？站在社会责任、科技创新等角度，有着很多的解释。但是站在投资者的角度，腾讯是不是一家好公司，取决于你在什么价格拿了该公司的股票。是十多年前的，100港元左右？还是互联网高峰期间的500港元以上？还是目前的300港元？这个思考的框架，过去房产分析完全用不上。因为我们买的房子，基本都涨了。无非是谁比谁涨多了。但目前楼市变化，入手的价格成为了最关键的因素。2023年，闽侯楼市的主要关注点，已经从板块利好和土拍热度，转化到了价格和销售政策上。01闽侯楼市的安全性2023年的闽侯楼市，是一部不断算账的历史。2022年闽侯发放1.4亿元购房办证奖励，撬动31.1亿元销售额。原定去年年底结束的优惠政策，延续到今年3月。所以今年Q1闽侯楼市，特别是2月，闽侯自带一波行情（下图）。之后，诸多项目果断改变。单价7777的中铁江湾悦城二期，8488的金地自在城，以及后续的闽越水镇等新房低价入市。一面是房价限制被打破，一面是二手房限售也被打破。11月7日起，闽侯的安商房和安置房5年内上市交易限制规定取消，补交差价款或土地出让金即可上市交易。一周后，高新区商品住房（含二手住房）拿证后就能上市交易。至此，大闽侯范围内，楼市所有紧箍咒都已被去掉。这个政策的出台前后，必定经过慎重的考虑。但敢出这个政策，就说明市场并不担心所谓的天量房源入市冲击市场。因为闽侯房价的底，已经铸得很牢了。此外，闽侯还控制了土地供应。2022年7月到2023年7月，闽侯楼市12个月零开盘。今年下半年，仅有福建四建旗下的蓝泽建设加注闽侯。6月15日以底价2.73亿成功竞得甘蔗化龙、三英村旧改地块。这幅地块相比去年，起拍价下降了40%。与恒荣合作，开盘价在1.28万/㎡的恒荣蓝泽悦滨江也成为闽侯久违的入市新盘。恒荣蓝泽悦滨江今年3月，克而瑞数据显示，闽侯普通住宅去化周期去化周期下降至13.1个月，去化周期已在合理区间。减少了土地供给、新盘入市，同时旧有项目降价去库存，闽侯楼市未来整体安全性已经相当高。这种高，体现在两个层面。第一，是租售比合适。过去几年，福州房子都涨了。与暴涨的房价相比，租售比这个参数不值一提。但如今租售比是房价稳定器。降价后的中铁江湾悦城二期、金地自在城，价格区间都在7000-8000左右，现房，且入住率不错。金地自在城实景图自住多，租售比在4%左右合适，那么砸盘的投资客就少，房价就会呈现安全态势。第二，闽侯是一个地缘客和新购房者并重的市场。福州楼市比较泾渭分明。比如老福州，往往喜欢鼓台。金山楼市，很多都是2008年前后来买房的新福州人。这也导致了一个情况，就是在楼市普涨周期，在鼓台买房的收益率不如金山。我的一个朋友，2009年前后，8000左右买的鼓楼某项目。当时另外一个朋友，5000-6000左右买的金山。如今这两个项目均价都在3万出头。闽侯楼市，则呈现了两者并重的情况。有拆迁的地缘客，也有类似大学城老师等新入住的人。2023年，随着投资客的陆续撤场，楼市的稳定更依靠真实的自住需求。上周，闽侯（非高新区）进行的第二次土拍中，县属国企首邑城市建设底价4500万元竞得2023-2号鸿尾乡商住用地，楼面价1908元/㎡，全部建设安置房。第三，闽侯包括高新区楼市在内，价格整体回撤明显。这就给购房者提供了很高的安全阀。不久以前，我去了河南一次。许家印老家周口县城的新房均价也在7000元/㎡。闽侯楼市至少有地铁，有高校，总不会比周口县城还差吧？如今闽侯楼市整体安全性很高。有没有希望，主要是看你是在多少价位入手的。闽侯还是闽侯，就像腾讯还是腾讯。但你手上的筹码是低成本的闽侯拆迁房，还是高峰期间2万左右入手的？还是今年以8000左右的成本抄的底？不同价位入手者，会对闽侯有着不同的期待，闽侯板块好不好，结论也不同。02成交量的复苏2023，大家有一个明显的感觉。就是福州楼市走量靠豪宅，刚需盘基本走不动。今年上半年，上海西和晋安湖，多个项目持续霸热销榜单，抢掉无数关注。但随着闽侯楼市果断筑底，带来了成交量复苏。10月，福州五区商品住宅认购627套，闽侯认购412套。11月，新房成交数据上，闽侯楼市与福州五区已经呈现五五开的趋势。11月20-26日为例，福州五区+闽侯，楼盘备案成交TOP10，闽侯已经占据5席。中铁江湾悦城二期实景从单盘套数而言，五区的豪宅国贸天琴樾、改善新盘和颂锦原当认不认位居前列，成交数据周均20多套。闽侯多个项目，也跑出了周均销售20多套的数据。这是因为中铁江湾悦城、金地自在城等项目价格合适，吸引很多人。诸多限售条件去除后，再搭配低门槛首付，甚至不少中介从业人员自己也入了一套。另外一方面，大闽侯区域内，也并不是全面价格战，也保持一些定位高端的产品。福耀老板曹德旺的别墅，就在乌龙江边的大洋鹭洲。今年6月，蓝泽建设拿下了闽侯甘蔗街道化龙、三英村旧改地块。闽侯首个第四代住宅，很可能出现。上街高尔夫庄园的别墅产品，目前在售，均价2.4万/㎡。龙旺康桥丹堤，250㎡，总价750万的项目也即将上线。旗山湖边，建发、国贸、保利，福州的三大房企同时聚首，悦湖项目即将开盘。价格估计在2万元/㎡左右。相关部门减少了土地供应，楼市持续了1年多的零开盘，房价进行艰难触底，当下大闽侯楼市，房、钱、人，三者完成匹配后，销售数据逐步上升，背后是痛苦的转型。过去的楼市，房价由地价联动。普涨预期下，只要控供给，多出地王，板块前景一片大好，房价水涨船高。而在限购二线城市几乎全面放开，土拍限价上限取消的前提下，原先所谓的一二手倒挂，稀缺提升价格等策略已经全部失效。如今的楼市，房价由购房者说了算。这几天，厦门一些文章在分析厦门岛外的部分项目房价下跌30%。2021年的南京、苏州早已经经历。全国范围内，远郊板块必须经历一次痛苦转型。这轮下跌中，谁先果断跌倒位，谁先调整好房价格局，谁能先触底复苏，谁就有机会占据主动。与其苟延残喘，死控房价，不如一步到位，板块才有机会获得新生。建平路至旗山大道互通改造很多人喜欢说，如今买房就像买车。和土拍价格决定房价类似，碳酸锂价格也是新能源车辆利润的主要参数。近期碳酸锂价格从10万涨到60万，60万又暴跌到20万，20万涨到30万，30万又跌到13万，谁都看不懂。这个背后是供需的调整，是抢人的惨烈，是消费品的残酷。普涨时代过去后，房价的波动会非常剧烈，早日以价换量完成筑底，早日上岸。03闽侯楼市后续的三个趋势最后预判闽侯楼市后续的几个趋势。第一，价格筑底，销量提升，进一步降价的可能不高。目前已是12月。不少买房人最担心个别项目因回款压力，在年底一波打折促销，冲一冲量。大闽侯板块除了11月期间，最后以1.8万/㎡的价格，杀入降价战的融侨观湖之外，其他项目的折扣基本都已经提前释放，而且价格也基本保持了稳定。闽侯部分新盘自带地铁，且与贵安等板块的均价类似，随着多个项目单周去化的成绩都在两位数以上，可以说新房均价已经完成筑底。福州大学城土拍的节制，明年闽侯楼市新盘入市不多。在经历了购房补贴-打折降价-销售提升的曲线后，闽侯楼市暂时已经上岸。而且福州五区短期内也没有什么板块敢于向闽侯发动价格战。第二，想买闽侯的别墅产品，可以等等新政策。当下的闽侯楼市，有个特点，就是诸多别墅产品重出江湖。龙旺康桥丹堤、高尔夫庄园、樾榕湾，预估起步价在500万左右。这些项目能否看？个人建议可以等等新政策。樾榕湾不少别墅产品，是早期修建的。处于远郊容积率1.0的限制下。在容积率和利润率之间，做了妥协。今年10月前后，相关部门新政，远郊地区可以规划容积率低于1.0容积率宅地。容积率低于1.0的住宅用地，可做别墅，低于0.5，可做独栋。福州最合适吃这个政策螃蟹的区域，一是仓山，一个是闽侯。不过政策定位是远郊，仓山的包袱比较大。所以未来闽侯很有可能在得到新政策后，使得新产品入市，新富人区产生。第三，当下闽侯想出二手房的业主，要做最坏的准备，不行就出租。这些业主就好像在500左右价位拿了腾讯的股票。鹅厂是一家好公司，但你指望股票要回到当年价位解套，只能说要赌运气。当下闽侯新房均价在8000左右，高新区在1.3-1.5万左右。高新区的观湖很可能形成大闽侯区域住宅的天花板，2万/㎡。金地自在城实景图自己家二手房要挂多少？不行就拿来出租吧。此外，不少人担心，闽侯之前放松安商房5年才能办证的限制，会引发大量的产品冲击市场，但目前来看，倒也不用担心。因为闽侯楼市从土拍到新房价格，筑底非常彻底。安置房业主花钱办证，如果头脑里还是前几年的价格参数，肯定难以出手。把单价降价到6000-7000？出手的人也得考虑一番。高新区马排安置房二期很长时间以来，福州要买新房的刚需很不容易。120万左右的预算，被终结全福州东西南北被带着来回看。闽侯楼市这波筑底，锁定了很多刚需人群。地铁+高校+人口，8000左右的新房均价，70多万就可上车。未来，因为政策的放松，闽侯依靠自然资源和土地储备，叠加政策放松，又具备做出新产品的可能。东南科学城科创中心新一轮房改新政，已经不是普涨逻辑，而是强调刚需有保障，改善有供应。这和今年闽侯土拍的趋势很类似。土拍两次，一幅做第四代住宅，一幅纯安置房地块。经历痛苦的触底调整，去杠杆轻装上阵，闽侯楼市的发展路径已经非常明晰。